不動産投資体験記 東京都板橋区新築アパートの取得



はじめまして、不動産投資家の関原大輔(@sekihara_d)です。

今回は私にとって不動産投資デビューとなった、1棟目の物件取得体験記について紹介していきたいと思います。


当時の私は不動産投資について書籍を読み漁り、色々と調べ勉強しながら不動産業者探しをしていました。

当時のド素人の私は、できるだけ築浅で高利回りの物件を探し、関東郊外の物件を狙っていた記憶があります。


そして偶然行き着いた会社が妙に気になり、アポを取って一度訪問し話を聞いてみたところ、東京都内の好立地・低賃料を売りとした『コンパクトアパート』という新しい投資手法に出会いました。


部屋は通常より狭いコンパクトな仕様なのですが、その分、安い賃料で提供するもので、立地は東京都23区内の中でもより都心へのアクセスの良い人気エリアで、かつ駅近物件であることが条件となります。


当時、郊外の高利回り物件ばかりを探していた私にとっては、東京都23区内の駅近物件など高嶺の花で、とても強いインパクトを受けた記憶があります。




都市型コンパクトアパート投資法


このコンパクトアパートのユーザーは学生、もしくは多忙な単身世帯をターゲットとしています。

日中は外出している事が大半で、夜の帰宅後はシャワーを浴びて寝るだけ、という20代の世代がターゲットとなります。


部屋は概ね10~13㎡にロフトが付くタイプが基本で、とにかく無駄を省いたコンパクトな仕様で、風呂はシャワーのみで浴槽は無し、また脱衣所や洗面台もありません。


それでも低価格や通勤時間短縮、満員電車通勤のストレス低減のメリットは大きく、昨今ではとても人気の高い仕様となっています。




購入決断までのストーリー


そしていくつか紹介された物件の中に、板橋区役所近くの駅近好立地物件があり、私にとって非常に際立つ物件でした。


『こんなに超好立地の物件が、自分に買えるのか』と、とても衝撃を受けた記憶があります。


しかも新築で好立地のため融資が付きやすく、35年フルローンが可能、さらに売主直売なので仲介手数料も不要です。


実際に現地に視察に行ってみると、自分が住みたいくらいの素晴らしい立地で、駅近にも関わらず閑静かつ品格の高い角地の土地でした。




✅周辺には大学が複数あるので入居付けにも有利

✅駅前には商店街が広がり、徒歩圏内で何でも揃う



これなら間違いなく社会人にも需要が有るし、女性にも人気が出る・・・。


当時のド素人の私には、とても魅力的な物件に写りました。



しかし、肝心の利回りが低く、私の探し続けていた高利回り物件とは全然違います。


このような好立地の新築物件ですので、当然、利回りは低いのです。


しかし融資の条件はかなり良く、35年フルローンで仲介手数料も不要、金利も1%台で引けたため、キャッシュフローは出ます。

さらに新築物件ならではの融資条件なので、自己資金もかなり抑えることができ、ROE(自己資本利益率)の観点でも良いと判断しました。


立地が良いため空室に困ることも無いであろうし、賃料の低下も緩やかであろうと判断、さらに土地の資産価値も大きな魅力でした。


なんといっても駅近の一等地ですので、長期で保有すれば、土地の値上がりも期待できると判断し、購入することを決意しました。




決断する難しさ


このような好立地新築物件への投資手法を疑問視する声が多いのは、十分承知の上です。

たしかにキャッシュフローの額面は、大した額にはなりません。


しかし私にとっては1棟目ですので、何より安全性も重要でした。

家族も養いながらマイホームのローンも抱えている状況ですので、絶対に失敗はできません。


同じように1棟目に踏み切れない人が多いなかで、私はこれなら失敗はないと思い、購入に踏み切ることができました。


とにかく始めてみないことにはスタートしないですし、何でも始めてみることで、色々と分かってくるものです。


少なくとも破産しそうな危険物件ではなく、好立地の新築物件ですので、最初の10年はほったらかしていても安泰です。

その間に自分が成長し、軌道修正していければ良いのです。




購入後


敷地面積は85㎡とアパートとしては狭小なのですが、何とかギリギリで1フロア4室を確保しました。

そして1階も含め全室ロフト付きとし、2階建てとしたところがポイントとなります。


その後竣工・引き渡しが6月の閑散期となったにも関わらず、稼働と同時に8室すべて満室となりました。

そして実際に稼働して意外だったのは、入居者は女性の方が多いという点でした。


女性の方が、部屋よりも好立地を重視する傾向が強いということです。

ここまで無駄を省いたコンパクトアパートにおいても、好立地・低賃料が、女性に支持されるということです。




🔹今回の記事に関連するおすすめ書籍

このいる『コンパクトアパート投資法』については、下記の書籍にて詳しく解説されているので、興味があればぜひ読んでみてください。

0コメント

  • 1000 / 1000