投資の種類と利回りとは?【不動産投資、外貨・FX編】



はじめまして、投資家の関原大輔(@sekihara_d)です。

今回はこれから投資をご検討中の方に向けて、投資の種類と利回りについて解説してみたいと思います。


投資と呼ばれる金融商品は数え切れないほど多く存在しますが、主に下記のような種類の投資法が挙げられます。



投資の種類

① 株式

② 債券

③ 不動産

④ 為替(外貨預金、FX)

⑤ コモディティ

⑥ 仮想通貨



これだけ種類が多いと、初心者の方は何から始めれば良いのか分からない方も多いと思います。


特に初めて投資を始める場合には、数ある投資法の中からそれぞれのメリット、デメリットや特性を把握して、自分の目的や性格、ライフプランに適した投資を選定したいところです。


そこで今回は投資の種類と利回りについて解説させて頂くこととし、その第2弾として③不動産投資と④為替(外貨預金、FX)について解説していきます。


①株式投資と②債券については下記の別記事にて解説していますので、あわせて参照ください。



🔹あわせて読みたい

👉投資の種類と利回りとは?【株式投資、債券編】




投資の種類と利回り 不動産投資



まずは不動産投資について解説していきます。

一般的な不動投資とは、マンションやアパート、戸建てなどの不動産を購入して賃貸に出し、家賃収入を得る事業を指します。


特に2016年のマイナス金利導入から2017年にかけては金利安や好景気ならびに相続税対策にも後押しされ、地主のみならずサラリーマンの間にも不動産投資を始める人が続出しました。


特にマイナス金利となったことで、金利収入の確保が厳しくなった金融機関が投資向けの融資に積極的になり、融資が出やすくなったことが主な要因でした。


不動産投資とは一般に、銀行から融資を受けて不動産を購入して賃貸事業を営み、家賃収入からローンを返済し、残りはオーナーの懐に入るという仕組みが通常の構図です。




不動産投資の物件種別と利回り

収益不動産の物件は主に下記に示すような複数の種別に分類され、それぞれの要素が組み合わさって物件の詳細が決まります。



物件種別

✅一棟アパート

✅一棟マンション

✅区分マンション

✅戸建て


築年数

✅新築

✅中古(築浅)

✅中古(築古)


立地

✅都市部(駅近)

✅郊外 (駅遠)



不動産投資の利回りの傾向は基本的に、人気の高い(=高価な)物件ほど利回りは低くなり、人気の低い(=安価な)物件ほど利回りは高くなります。


したがって築年数でいえば物件が新しいほど利回りは低くなり、古くなるほど利回りは高くなります。

立地についても同様で、都市部(駅近)になるほど利回りは低くなり、郊外(駅遠)になるほど利回りは高くなります。


利回りの目安については上記の組み合わせによって千差万別なので一概には言えず、例えば都市部の新築区分マンションともなれば3~5%程度となるのに対し、郊外の築古アパートともなれば12~20%ということもあります。


とはいえ大体で良いので利回りの目安が知りたい、という人のために強引に設定すると下記のようになります。

ここでは都市部のみの目安とし、地方・郊外についてはあまりにも千差万別のため除外しています。


都市部の一棟アパートの利回り

新築:5~  7%

築浅:6~  8%

築古:8~13%


都市部の一棟マンションの利回り

新築:4~  6%

築浅:5~  7%

築古:7~10%


都市部の区分マンションの利回り

新築:3~  5%

築浅:5~  6%

築古:7~10%



収益物件市場動向年間レポート2018年(健美家)



一般的に【一棟アパート≧一棟マンション≧区分マンション】の順で利回りが高くなり、これに築年数や立地が組み合わさり、物件の利回りが決まります。


どの種別の不動産へ投資するかは、投資家それぞれの属性、年齢、資金、投資目的、リスク許容度や性格などに応じて決めることになります。


この辺りについては下記の別記事にて詳しく解説していますので、あわせて参照ください。



🔹あわせて読みたい

👉不動産投資 物件種別・投資手法の選び方 🔰初心者必見





投資の種類と利回り 外貨預金、FX



続いて外貨預金、FXについて解説します。

外貨預金、FXとはいずれも、お金を日本円から外国の通貨に替えて保有、運用する行為を指します。



出典元:SBI証券



私たち日本人は日常のあらゆる場面で日本円がベースになっています。


収入は円で給与が支給され、消費もすべて円で消費、そのほか預貯金や保険、持ち家などの資産や退職金、さらに老後の年金まであらゆるお金が『円』をベースとされています。


しかし実はこの状態が、無意識に日本円に依存してしまっている危険な状況である事に、果たしてどれだけの人が気づいているでしょうか。


この状態は良くも悪くも日本を信頼しすぎであり、日本経済に少しでも劣勢な状況が訪れた時には、もはや日本とともに心中するしかありません。


このような可能性を回避する為にも、運用はグローバルに行うべきです。

私の金融資産のポートフォリオでは、70%以上を外貨建ての有価証券に充てています。


特に私の場合は保有する国内不動産のウェイトが大きく、かなり日本円に依存してしまっている状況なので、金融資産の運用では海外を主軸に組んでいます。




外貨預金、FXの運用方法とは

外貨は常に上昇と下落を繰り返し、定期的に上がったり下がったりを繰り返しています。

下図はドル/円の長期的な値動きを示したチャートです。


ドル/円はもう20年以上に渡って上昇と下落を繰り返すレンジ相場にあり、概ね110〜115円を中央値として、上がったり下がったりを繰り返しています。


外貨の運用方法は単純で、通貨が安い時に買って高くなった時に売れば、それだけで差益による利益を得ることができます。


下図のドル/円の場合、最も分かりやすいのはリーマンショック後に極度の円高となった2012年の時にドルを80円で買って、2015年に120円で売れば、たったの3年で運用額を1.5倍にできるという仕組みです。



1996年以降のドル/円の長期推移




FXは運用額にレバレッジをかけられる

FX取引であれば、運用額に最大25倍までのレバレッジをかけることが可能です。


これは下図のように手元資金が4万円の場合、外貨預金では4万円分の外貨しか購入できませんが、FXでのレバレッジ投資を活用すれば最大で25倍の100万円分の取引をすることが可能となります。



出典元:SBI証券



FX取引は、このように少ない手元資金で大きな運用ができることが魅力といえます。

ただし、レバレッジを大きくすればするほどリスクも高まるため、過度なレバレッジには十分注意が必要となります。




外貨預金、FXの金利による利回り

外貨は日本円と比べて金利が高いため、持っているだけで金利差による利息収入も得ることができます。


例えば下記のように日本円を売って豪ドルを買って運用を始めた場合、この豪ドルを保有しているだけで、金利差である1.6%の利息収入を得ることができます。


この金利差により得られる利息収入は俗に『スワップポイント』と呼ばれています。



出典元:SBI証券



スワップポイントによる運用利回りは、どの国の通貨に投資するかで大きく異なります。

例えば世界の基軸通貨である米国ドルの場合には、保有しているだけで現在なら2.5%前後の運用利回りを得ることができます。


さらにFXの場合の凄い点は、前述したレバレッジ投資を活用することで、このスワップポイントによる運用利回りにもレバレッジをかけることができるのです。


例えば米国ドルでの通常の利回りである2.5%での運用も、レバレッジを2倍にすれば利回りは5%、4倍にすれば10%と、利回りを格段に向上させることができるのです。


ただし、レバレッジを大きくすればするほどリスクも高まるため、過度なレバレッジには十分注意が必要となります。




外貨運用を始めるならネット証券でのFXがおすすめ

外貨での運用を始めるなら、今はネット証券によるFXのサービスがかなり充実してきており、スマートフォンなどからインターネットで手軽に投資することができるので、外貨預金よりもFXの方がおすすめです。


ネット証券であれば手数料も格段に安く、米国ドルなら最低5千円程度の資金からでもクリックだけで手軽に投資することができるので、初心者にも安心でおすすめです。



ネット証券であれば利用登録もインターネットで手軽に申請でき、口座開設を含め初期費用もすべて無料なので、これを機に無料登録をして、まずは5千円からでも投資してみることをおすすめします。


証券会社は国内シェア1位のSBI証券か2位の楽天証券がおすすめで、私自身もこの2社を愛用しており、このいずれかを選んでおけば十分です。


🔹証券会社を見てみる

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まとめ


以上により、今回は投資の種類と利回りについての第2弾として【不動産投資、外貨・FX】について解説させて頂きました。


投資と呼ばれる金融商品には数え切れないほど多くの投資手法が存在します。

これだけ種類が多いと、初心者の方は何から始めれば良いのか分からない方も多いと思います。


特に初めて投資を始める場合には、数ある投資法の中からそれぞれのメリット、デメリットや特性を把握して、自分の目的や性格、ライフプランに適した投資を選定したいところです。



資産運用について学ぶには書籍にて独学で勉強をするのも良いのですが、何から始めれば良いのか分からないという方は、一度無料セミナーに出てみるのも良いかもしれません。


なかでもファイナンシャルアカデミーが開催している『お金の教養講座』では、東京、横浜、名古屋、大阪の各校にて無料セミナーを実施しており、不動産投資やFXなどの資産運用について無料で学ぶことができるので、おすすめです。


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