不動産は投資バリュエーションが豊富
不動産投資は選択できる手法が物凄く豊富です。
下記①～⑤を組み合わせると、選択肢には相当の数があります。
さらにイレギュラーな手法まで加えると民泊やシェアハウス、さらには賃貸併用住宅と選択肢は無数に存在します。
不動産投資の物件種別
①都市型駅近 or 地方郊外型
②新築 or 中古
③木造 or 鉄骨造 or RC造
④区分マンション or 戸建て or アパート1棟 or マンション1棟
⑤単身向け or ファミリー向け
これらの中から自分に適した最良の選択をするには、自らの資産背景や投資目的、年齢や価値観、収益重視（リスク型）か安全重視（低利回り）か、というように何を重要視するかで選択する事になります。
しかしこれだけ選択肢が多いと、相応の勉強をしないと自分では決められませんね。
しかしだからといって、不動産業者に身を委ねてはいけません。
不動産業者にとっては自社の販売したい物件の手法が既に決まっているため、あなたに適した手法であるかどうかなどは関係ありません。
不動産業者に言われるがまま進むのではなく、勉強してしっかりと自分の方針を決めましょう。
不動産投資 物件種別・投資手法の選び方
前述の通り不動産の投資手法には選択肢が多いため、選択には個々の性格、個性が如実に出ます。
それぞれの投資種別ごとの特徴やメリット・デメリットを見て行きましょう。
物件種別① 都市型駅近 or 地方郊外型
これは言うまでもなく、都市型の駅近物件が最も安全です。
また土地の価格が高くなるため、資産として残しやくなる（売却時にも価格がつきやすい）メリットがあります。
都市部のデメリットは、競合が激しいエリアとなれば土地の価格が高くなるため、利回りは低くなります。
一方でアクティブ派は、地方・郊外型の高利回り物件を狙います。
満室経営ができれば高収益を得られるのが強みですが、デメリットとして投資エリアによって入居率や賃料下落のリスクが高まります。
また郊外になればなるほど土地の価格が安くなるため、売却時の価格はつきにくく、資産として残すには効果が薄くなります。
物件種別② 新築 or 中古
これも言うまでもなく、新築・築浅の方が人気物件となるため、安定した運用をすることができます。
建物が新しいため、すぐに修繕が発生したり、入居率や賃料が下落するリスクが低いのが強みとなります。
また新築なら、融資も長期で受けやすくなるメリットがあります。
デメリットとしては価格が高くなるため、利回りが低くなることです。
アクティブ派は中古の高利回り物件を狙います。
満室経営ができれば高収益を得られるのが強みですが、リスクとしては購入後に予期せぬ（聞いていない）修繕費が発生したり、予想していたより入居率や賃料が下落する事があります。
特に購入時に提示された賃料や入居率を鵜呑みにしてはいけません。
売主は当然少しでも高く売りたいので、少しでも条件を良く『みせかけ』てきますので、広告に出ている数字は疑い自分でよく検証する必要があります。
また築古物件の場合、融資を受けずらくなる点も懸念されます。
物件種別③ 木造 or 鉄骨造 or RC造
構造の違いにより法定耐用年数が異なり、木造22年、軽量鉄骨造19年、鉄骨造34年、RC造47年となります。
木造のメリットは建築費が安く、リフォームもし易く、修繕費や解体費用も安くなることです。
ただし木造の場合は、材質の強度の都合で概ね３階建てまでが限度となるため、アパートや戸建てに適用されます。
木造のデメリットは建物が小規模に限られることと、耐用年数が短いため長期の融資を受けづらく、特に築古物件となると、融資付けが難しくなります。
鉄骨造やRC造になると、建物の高層化が可能となりますので、主にマンションに適用されます。
また耐用年数も長くなるため長期の融資を受けやすくなります。
デメリットは建築費が高くなることや、修繕費・解体費も木造に比べると格段に高くなるので、十分注意が必要です。
物件種別④ 区分マンション or 戸建て or アパート1棟 or マンション1棟
区分マンションと戸建てのメリットは、規模が１室（戸）のみのため価格が安く購入でき、初心者が始めやすい点が挙げられます。
デメリットとしては１室（戸）のみのため収益が小さいことと、入居率が安定しないこと、それと区分マンションの場合は土地を所有できない点が挙げられます。
アパートやマンションの１棟保有は、投資規模を大きくできるため収益も大きくなります。
またそれなりの規模の土地を所有することになるので、資産として残しやすいメリットがあります。
しかしその分、購入価格も大きくなりますし、修繕費等のメンテナンス費も特にマンションとなると相当の金額となるため、十分注意が必要です。
物件種別⑤ 単身向け or ファミリー向け
これはどちらが良い悪いではなく、物件の立地の需要に応じ判断することになります。
例えば単身向けで投資したくても、駅から遠い閑静な住宅街に投資しても需要は薄いでしょうし、逆にファミリー向けに投資したくても駅近の騒がしい繁華街にある北向きの狭い物件に投資しても、需要は薄い可能性が高いです。
単身向けの場合は、部屋の占有面積を小さく抑え部屋数を多く設置できるメリットがある一方、ファミリー層に比べ入退去の頻度が高くなるデメリットがあります。
ファミリー向けの場合は、一般に単身者に比べ長期間住んでもらえる傾向があるので、一度満室になれば、しばらくは入居率が安定する傾向にあります。
またファミリー層が喜びそうな設備を導入する事で差別化を図り易く、賃料低下を抑制しやすいといったメリットがあります。
デメリットとしては現状回復費が高額となる点が挙げられます。
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