はじめまして、投資家の関原大輔（@sekihara_d）です。
今回は不動産投資における、購入時のリスク確認について解説していきたいと思います。
不動産購入時に考慮すべきリスクについてですが、まず頭金を入れないと融資を得られる金融機関も限られ、金利も高くなりがちなので、特にフルローンの場合には返済比率が高まり、リスクが高まります。
最近の事例ですと、シェアハウス事業破綻で問題化したスルガ銀行が有名で、金利は4.5%と超高金利です。
返済比率が高まるということは、空室や修繕が発生した時には、赤字（持ち出し）になりやすくなります。
またローンの前半戦は減価償却に助けられますが、特に木造や軽量鉄骨造の場合、築19～22年で償却期間が終わり、その後は途端に税負担が重くなるので、返済比率が高い状態であれば、途端に赤字経営となります。
さらにローン後半戦となる頃には建物も古くなり、競争力の低下に伴い家賃が減少していくので、これを十分に考慮しておく必要があります。
立地によっては、将来的に人口が減っていく都市もあるので、さらに注意が必要です。
様々なリスクを並べましたが、これらのリスクを知らずに買うのは危険です。
数千万から億単位の買い物をするのであれば当然、きちんと勉強した上で、これらのリスクを踏まえた入念なシュミレーションが必要となります。
シュミレーションに加味するリスク項目
✅現実的な空室率の考慮
✅修繕に要する費用
✅減価償却終了後まで見据えた税金の推移
✅家賃の減少
上記の項目を踏まえたシュミレーションが必要ですが、パートナーとなる不動産業者は、ここまでは絶対にやってくれません！！
不動産業者は簡単なシュミレーション結果は出してくれますが、自社に都合の良いように作るため、これらの項目を考慮しない、甘めの結果しか出してくれません。
そもそも不動産会社の担当者など、自身では不動産を所有した経験のない人が大半なので、オーナー側の目線に立つことのできる営業マンなど、まずいません。
不動産業者はあくまでも、物件を売ることが目的であることを、必ず念頭におきましょう。
これを回避するには、自分でシュミレーションをするしかありません。
私は勉強に勉強を重ね、Excelで膨大なプログラムを自作し、物件検討に役立てています。
収支シュミレーションを自ら行うことで、不動産収支の構造を肌で理解でき、本質的な構造まで見えてくるようになれば、物件購入の可否判断を自身でしっかりと決断できますし、何より自信に繋がります。
🔹今回の記事に関連するおすすめ書籍
不動産投資の収支シミュレーションの方法について学ぶには、下記の書籍が大変参考となります。
Excelを活用して、将来の予想収支を計算してみましょう。
購入時のリスク確認
ここで不動産購入時のリスク確認として活用する、おすすめの書籍をご紹介します。
下記の書籍ですがタイトルにある通り、不動産投資に関わる様々なリスクについてひたすら提議してくれる専門書で、タイトルも内容も個性溢れる貴重な書籍になります。
本書は初めて不動産購入をお考えの初心者が、リスク確認の教本として活用して貰えれば有意義であると思います。
不動産購入の際は本書を読み、自分に当てはまりそうなリスクがあれば不動産会社にすべて確認しましょう。
実は私も１棟目のアパートの契約直前にこの本を見つけ、契約までの短期間の間で急いで読破し、契約に備えたことをよく憶えています。
ひたすらリスクについて書かれており、見方によってはネガティブな内容の連続のため、本書を読むことによって、投資に踏み切るのが怖くなってしまうのが心配なくらいです。
しかし逆を返せば、本書を読んで怖くなるくらいであれば、準備と勉強が足りていないのかもしれません。
この記事を書くに当たり、改めて読み返してみて驚いたのですが、本書は2015年に出版されているにも関わらず、2018年に大騒動となったシェアハウス破綻問題を予言しており、『自己資金を改ざんするワナ』や『シェアハウスの30年サブリース』に対し、、警鐘を鳴らしていました。
シェアハウスで失敗した方々は本書を読んでいれば、もしかすると失敗を避けられたのかもしれません。
失敗したり騙されたりしないためにも、本書で提議しているリスク項目はすべて自分で潰せるよう、準備と勉強ができればベストであると考えます。
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