不動産投資 家賃の設定方法について考える



昨今の不動産投資ブームの影響で、様々な投資ノウハウを謳う書籍やブログが多く出回っているなかで、意外と論じられていないのが『家賃の設定』についてです。


投資ノウハウで多く扱われているのは大抵、築〇年の〇造で利回り〇%!といった具合にこんな物件をこんな高利回りで購入した、という自慢話形のノウハウです。


しかし不動産投資は物件を買うことがゴールなのではなく、本質は不動産経営であり、利回りばかりを追求していると、買った後で痛い目にあいます。


そんななかで今回のテーマである『家賃』についての知識は、不動産経営において心臓の役割を担うような重要な知識となります。


家賃の設定や本質についての理解を深めることで、不動産経営に役立つほか、物件購入時においても危ない物件の購入を避けるための予備知識にもなりますので、ぜひ家賃についての知識を深めて頂ければと思います。




不動産投資 なぜ家賃について学ぶ必要があるのか


家賃の設定方法を正しく理解することにより、所有する不動産の家賃の妥当性や、将来の収支を正確に予測することができるようになります。

また築古物件におけるリフォームなどでもどこにお金をかければ、いくら家賃を上げられるか、という事を知ることも不動産経営者として必要な知識となります。


また不動産の購入時においても、家賃設定が命といって良いほど重要となります。

多くの人は物件価格や利回りにばかり目が行きがちですが、家賃の妥当性について知ることが大変重要となります。

なぜなら、どんなに利回りが高くても家賃設定が高すぎれば意味がないためです。


よくある最も危険なパターンとして、販売側は少しでも利回りを良く見せたいので、家賃設定を無理に高くしているパターンです。


そんなことにも気付かずに物件を買ってしまっては致命傷となり、後で後悔する初心者が後を絶ちません。

2018年に大騒動となったシェアハウス事業の破綻問題となったかぼちゃの馬車についてもこの類のパターンです。


したがって家賃について学ぶことは自らの身を守るためにも非常に重要な役割を担ってくれますので、しっかりと勉強していきましょう。




不動産投資 家賃の設定方法


それでは早速、家賃の設定方法について見ていきましょう。


ここで紹介する手法ではまず、家賃のベースとなる基準値を設定します。

物件の基準として、計測したいエリアの最寄り駅から徒歩10分、築年数10年の条件で標準的な家賃を設定し、そこからの増減で金額を測っていきます。



最寄り駅からの距離

徒歩1分  :+5,000円

徒歩5分  :+3,000円

徒歩10分 :±  0円(基準値)

徒歩15分 :-3,000円

徒歩20分 :-5,000円

徒歩20分超:-7,000円



立地の特殊要因

坂道    :-5,000円

線路沿い  :-5,000円

墓地    :-5,000円



立地については上記のように最寄り駅から徒歩10分を基準とし、それよりも近ければプラス家賃、遠ければマイナス家賃を設定します。

また坂道や線路沿いなどの特殊要因がある場合には家賃に影響しますので、上記のように別途考慮します。


その他の家賃に影響を与える様々な要因については、下表にまとめました。



家賃に影響する主な要因



特に上段の築年数と家賃の関係については重要です。


賃貸住宅の支配的要因のほとんどは立地と築年数で占めてしまいますので、ここは非常に重要な要素となります。


これについても同じように築10年を基準に設定し、それよりも新しければプラス家賃、古ければマイナス家賃を設定していきます。


その他にも家賃に影響するファクターが沢山あります。

安全性の観点ではオートロックの有無により家賃を差別化することができます。

設備の面では独立洗面脱衣所は大変需要が高く人気ですし、独立トイレ、バルコニー、角部屋などの条件も付くと家賃を高く設定することができます。


しかしこれらの要素については満たせば満たすほど初期費用がかかったり、所定の部屋数を確保することが難しくなって利回りが低下していく傾向にありますので、その辺りのバランスを保つ事がオーナーとして重要となります。


決して不動産会社の『言いなり』になってはいけません。

良い部屋を作ろうと思えば作れるのですが、それと収益性はまた別の話だからです。


良い部屋にすればするほど入居は安定しますが収益性が落ちてきますので、ここで仕入れの部分が重要となってきます。

特に土地を安く仕入れる事ができれば、多少建物にお金を投じたり、部屋数を減らして良い部屋を作っても、きちんと収益を確保できるためです。



その他 家賃の増減要素

ロフト(階段)  :+5,000円

ロフト(梯子)  :+3,000円

インターネット無料:+3,000円

部屋の形が正方形 :+1,000円

通常の1Fの部屋 :-3,000円

収納が少ない   :-2,000円

収納がない    :-4,000円



その他にも家賃に影響を与える要素がまだまだあります。


上記のなかでも最もおすすめなのが、インターネット(Wi-Fi)無料です。


今は世代を問わず誰もがスマートフォン、タブレット、パソコンでインターネットを利用しますので、ここを無料化することで手軽に差別化を図ることができます。


入居者にとってもプロバイダと契約する手間と費用が省ける上、入居して即日つながるという点も魅力です。

入居して間もない頃は調べものや各種手続きなどでインターネットをたくさん使うので、必ず重宝されます。


その他大事なポイントとして、1階の部屋の家賃は2階以上の部屋と比べ必ず下がりますので、注意が必要です。


その他ロフトの有無や収納の大小によっても家賃に影響します。


特に収納はウォークインクローゼットなどの広々した収納は大きな武器となるため家賃を高く設定できますし、逆に収納が少ない場合には家賃を減額して考える必要がありますので、収納といえど侮れません。




まとめ


以上により、家賃の設定について解説させて頂きました。


家賃というものは厳密には非常に多くの要素が複雑に絡み合い成立するものです。

古くなった物件をオーナーが7万円で貸したくても、6万円の実力しか無ければ入居者は決まりません。


家賃設定が高くて入居が決まらず、結局条件を下げて数ヶ月後になんとか入居というパターンをよく聞きますが、これも数ヶ月間の空室期間が大きな損失となります。

きちんと市場調査し始めから適切な家賃を設定し入居付けした場合と比べ、どちらが優れた経営かは明らかです。


また家賃設定についての知識を深めることで、その物件の将来をより正確に見通すことができるようになるので、これも経営において重要となります。


この辺りの勉強をせずに適当に家賃を決めていると、将来の見通しを見誤る可能性があり、後でこんなはずではなかった、ということにもなり兼ねません。


将来の家賃推移を早くから予測できていれば、いつリフォームするか、あるいは家賃が下がってくる前の〇年後に売却しようかという経営判断もできるようになります。



🔹家賃の設定について学ぶには

このような家賃の設定についての知識を深めるには、下記の書籍『家賃について考えてみたら,収益を上げる方法が見えてきた』がおすすめです。

私自身、この書籍から多くの貴重な知識を得ることができました。

また書籍だけでは物足りない方は、一度無料セミナーに出てみるのも良いかもしれません。


なかでもファイナンシャルアカデミーが開催している『不動産投資スクール』では、東京、大阪の各校にて無料セミナーを実施しており、不動産投資についての知識を総合的に深めることができますので、おすすめです。


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