不動産投資にとっての最大の課題は、なんといってもリスクの高さでしょう。
不動産投資では株式投資などの他の投資と違って多額のローンを組んで行うため、失敗した時のダメージが大きいためです。
2018年にはスマートデイズとスルガ銀行により展開されてきたシェアハウス事業の破綻問題により、多くの投資家が経営難に陥る大騒動となり、その後は各銀行も融資に対し消極的となってしまいました。
不動産投資では通常、数千万円のローンを組んで物件を購入するため、まさにリスクとの闘いといえます。
失敗すれば多額のローンが重くのしかかるため、失敗する訳にはいきません。
そこで不動産に参入する投資家にとって必要なことは、あらかじめ不動産経営についてしっかりと勉強をし、リスクを洗い出し、考えられるリスクをすべて潰していく必要があります。
そこで今回は、不動産投資におけるリスクの種類とその回避の方法について解説していきます。
不動産投資 リスクの種類
まず不動産投資のリスクの種類について洗い出してみます。
不動産投資 リスクの種類
✅空室のリスク
✅修繕のリスク
✅家賃の下落リスク
✅地価の下落リスク
✅悪徳物件のリスク
✅高金利融資のリスク
✅金利上昇のリスク
✅災害のリスク
少なく見積もっても、不動産投資にはこれだけのリスク要因があります。
『これではリスクだらけではないか！』と思う人もいるかもしれませんが心配無用、リスクについて勉強し、考えられるリスクをすべて潰していけば良いのです。
リスクの洗い出しはどんな経営においても必須要件です。
逆にいうとリスクの洗い出しをできない人が経営で成功できるはずがなく、不動産で失敗している人は、間違いなくリスクの洗い出しができていません。
それではリスクについて1つ1つ勉強しながら潰していきましょう。
ここで上記9つのリスクとその回避方法について解説してみたところ、とんでもないボリュームの記事となってしまったため、ここではリスクシリーズの第１弾として【空室と修繕のリスク】について解説していきます。
なおその他のリスクの解説については下記の別記事にてまとめていますので、あわせてどうぞ。
🔹あわせて読みたい
👉不動産投資 リスクの種類と回避の方法②【家賃＆地価下落リスク】
👉不動産投資 リスクの種類と回避の方法③【悪徳物件のリスク】
👉不動産投資 リスクの種類と回避の方法④【高金利＆金利上昇編】
不動産投資 空室リスクと回避の方法
不動産経営における最大の懸念事項が、空室リスクです。
苦労してリスクを背負ってようやく不動産を購入しても、空室が多くなってしまっては経営自体が危うくなってしまいます。
不動産を買う時は皆、満室を想定した利回りを期待して投資するため、空室が多くなってしまうと、想定がすべて崩れてしまいます。
したがって空室のリスクについては予めしっかりと調査しておく必要があります。
空室リスクを回避する対策
✅エリアの賃貸需要をきちんと調査する
✅エリアの人口推計を確認する
✅予め空室率を加味した収支シミュレーションを実施する
エリアの賃貸需要をきちんと調査する
まずエリアの賃貸需要をしっかりと調査する必要があります。
利便性の良い人気エリアの駅近物件であれば問題ありませんが、都市部から少し離れたエリアの場合や、駅から徒歩10分以上の場合には、しっかりと調査する必要があります。
調査の方法は、地元の不動産会社にヒアリングするのがベストですが、管理や客付けの依頼先候補となる不動産会社に聞くのも良いと思います。
そして絶対に聞いてはいけない相手は、販売業者もしく販売仲介業者です。
これらの会社はあなたへ物件を売ることが目的なので、基本的に良い事しか言ってきません。
そのため、彼らの営業トークには耳を傾けてはいけません。
エリアの人口推計を確認する
またこれから国内では少子高齢化と人口減少が進むため、人口推計のチェックも欠かせません。
これは国内の多くの地域で人口減少が加速し、たとえ今は良くても将来的には人口が大きく減少する地域がたくさんあることから、その動態を確認するものです。
人口が減るということは賃貸需要が減ることを意味しますので、人口推計を見ることにより将来の賃貸需要をある程度推測することができます。
下図は人口問題研究所が公開している地域別将来推計人口より、東京都の主な市区町村を抽出した表になります。
日本の地域別将来推計人口
この資料より、東京都23区内では2045年になっても人口がほとんど減らず、むしろ増えていくエリアも多く見られることが確認できます。
しかし23区内においても足立区、葛飾区、江戸川区については2045年になる頃には人口が10％ほど減少してしまう見込みなっており、賃貸需要の減少が懸念されます。
その他、都下の市町村ではほとんどのエリアで人口が減少していく見込みとなっています。
このような資料を活用することで、将来の人口動態ならびに賃貸需要の推測をすることが可能となります。
その他の都道府県のデータについても公開されていますので、詳しくは下記の人口問題研究所のホームページより確認することができます。
予め空室率を加味した収支シミュレーションを実施する
入居率については誰もが90％以上は確保したいと考えるところです。
これについては利便性の良い都市部の駅近好立地物件であれば問題ないと思いますが、郊外や築古の物件に関しては例え現在が満室であったとしても、将来に渡り90％以上の高稼働を維持することは困難となります。
このような場合には将来的に入居率が下がるか、もしくは家賃を下げたり広告費を上乗せしたりして空室を埋めることになり、いずれの場合においても収益を圧迫します。
したがって郊外や築古物件のような将来の賃貸需要に懸念のある場合には、あらかじめ入居率を下げたり家賃を下げたりして収支シミュレーションを行い、物件経営の健全性が保たれるのかを確認しておく必要があります。
このように入居率や家賃にストレスをかけても経営して行けそうであれば問題ないですし、経営に支障が出そうだと判断されれば、その物件はリスクを伴うということになります。
失敗する投資家は大抵このような収支シミュレーションを実施せずに購入して、後で『こんなはずではなかった』という言い訳をすることが大半です。
特に郊外や築古の物件に関しては将来的に空室リスクが高まるので、きちんと収支シミュレーションを実施し、空室リスクに耐えられるかどうかを検証しましょう。
不動産投資の収支シミュレーションを学ぶには、下記の書籍が大変参考となります。
Excelを活用して、将来の予想収支を計算してみましょう。
🔷今回の記事に関連するおすすめ書籍
不動産投資 修繕のリスクと回避の方法
不動産の建物には定期的な修繕やリフォーム等の実施が必ず必要となります。
新築や築浅の物件であれば暫くはその心配は不要ですが、築古物件を購入する際には注意が必要です。
最も危険なパターンとして、初心者が利回りばかりを追い求めて高利回りの築古物件を購入するパターンです。
高利回りの築古物件には、必ずといって良いほど修繕リスクを伴います。
特に初心者の場合にはそのリスクを知らずに購入し、買ってすぐに修繕が必要となり、数百万円が必要となるケースが多く発生しています。
基本的に高利回りの物件には、何か裏があると考えて疑う必要があります。
売主はなぜそこまで価格を下げてでも売りたいのかを、よく考えましょう。
逆に奇跡のような出会いで、何の問題もない優良の高利回り物件があったとしたら、そのような物件はすぐに売れてしまいます。
したがって高利回りで売れ残っている物件には必ず訳があるはずなので、初心者が安易に飛びついてしまうと失敗します。
さらに修繕リスクのなかでも最も恐いパターンが築古ＲＣマンションです。
木造アパートであれば修繕といっても数百万円の規模で済みますが、ＲＣマンションともなると修繕だけで数千万円もの巨額な費用がかかる場合があります。
初心者がこんなことも知らずに購入してしまっては、すぐに破産してしまいます。
それでは修繕のリスクを回避するための対策について解説していきます。
修繕のリスクを回避する対策
✅あらかじめ修繕履歴を受領する
✅有償でも専門家に見てもらう
✅ある程度の修繕の出費は最初から見込んでおく
あらかじめ修繕履歴を受領する
築古物件の場合には、購入検討時の際にあらかじめ修繕履歴を問い合わせて確認しておくことが重要となります。
修繕履歴を入手できれば、『外壁塗装や防水工事を15年以上も施工していない！』あるいは『トイレなど水回りの設備が20年以上も交換されていない！』というような罠にも気づくことができます。
このように築古物件の場合には買ってすぐに修繕が必要となるケースが多々ありますので、修繕やリフォームの必要性については事前にしっかりと検証する必要があります。
有償でも専門家に見てもらう
築古物件を得意とする不動産投資家は、多少のお金を支払ってでも、建物を専門家に見てもらう人もいます。
築古物件で修繕のリスクが懸念される場合には独りで悩まずに、有償でも専門家に見てもらうのが良いでしょう。
この費用を節約してリスクを負ったところで、買ってすぐに予期せぬ数百万円の修繕が発生してしまっては元も子もありません。
特に前述したようにＲＣマンションでは巨額の修繕費が必要となる場合がありますので、その重大事実を事前に知れるのであれば、専門家に依頼する費用など安いものでしょう。
ある程度の修繕の出費は最初から見込んでおく
築古物件ではどんなに調べても、想定していなかった修繕が必ずといって良いほど発生するものです。
特に購入時に満室であった場合には全室に居住者が住んでいるため室内を入念に確認することもできず、リスクを伴います。
外壁や防水工事などの修繕工事に限らず、そろそろエアコンを交換しましょう、ウォシュレット付き温水便座に交換しましょう、追い焚き機能を導入しましょう、などといった話も考えられます。
したがって特に築古物件の場合には修繕・リフォームの費用をあらかじめ収支シミュレーションで見込んでおきましょう。
私の場合は木造アパートを所有していますが、築15年を超えたら5〜10年毎に200万円/回 程度の修繕・リフォームの出費を見込んでシミュレーションしています。
シミュレーションの結果、その程度の修繕費用の捻出も苦しいような経営であれば、その物件への投資は止めるべきです。
このように予めある程度の修繕費用をシミュレーションで見込んでおくことが重要で、経営者として、いざ予期せぬ修繕が発生しても動揺しない準備を整えておくことが重要となります。
🔹今回の記事に関連するおすすめ書籍
まとめ
以上により、今回は空室リスクと修繕のリスクについて解説させて頂きました。
これらのリスクは不動産経営において全体の中のほんの一部のリスクであり、多くのリスクと向き合う必要のある不動産投資はまさに、リスクとの闘いともいえるでしょう。
不動産投資はあくまでも経営ですので、リスクは付きものです。
事前にしっかりと準備と勉強をして、考えられるリスクを洗い出し、１つ１つ潰していきましょう。
不動産投資について学ぶには書籍にて独学で勉強をするのも良いのですが、初心者の方は何から始めれば良いのか分からない方も多いと思います。
そんな方は、一度無料セミナーに出てみるのも良いかもしれません。
なかでもファイナンシャルアカデミーが開催している『お金の教養講座』では不動産投資などの資産運用についての無料セミナーを実施していて、東京、横浜、名古屋、大阪の各校にて受講することができ、おすすめです。
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