はじめまして、不動産投資家の関原大輔（@sekihara_d）です。
今回は不動産投資における、悪徳物件のリスクについて解説していきたいと思います。
不動産投資にとっての最大の課題は、なんといってもリスクの高さでしょう。
不動産投資では株式投資などの他の投資と違って多額のローンを組んで行うため、失敗した時のダメージが大きいためです。
2018年にはスマートデイズとスルガ銀行により展開されてきたシェアハウス事業の破綻問題により、多くの投資家が経営難に陥る大騒動となり、その後は各銀行も融資に対し消極的となってしまいました。
不動産投資では通常、数千万円のローンを組んで物件を購入するため、まさにリスクとの闘いといえます。
失敗すれば多額のローンが重くのしかかるため、失敗する訳にはいきません。
そこで不動産に参入する投資家にとって必要なことは、あらかじめ不動産経営についてしっかりと勉強をし、リスクを洗い出し、考えられるリスクをすべて潰していく必要があります。
そこで今回は不動産投資におけるリスクの種類とその回避の方法について解説していきます。
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不動産投資 悪徳リスクの種類
まず不動産投資のリスクの種類について洗い出してみます。
不動産投資のリスクの種類
✅空室のリスク
✅修繕のリスク
✅家賃の下落リスク
✅地価の下落リスク
✅悪徳物件のリスク
✅高金利融資のリスク
✅金利上昇のリスク
✅災害のリスク
少なく見積もっても、不動産投資にはこれだけのリスク要因があります。
『これではリスクだらけではないか！』と思う人もいるかもしれませんが心配無用、リスクについて勉強し、考えられるリスクをすべて潰していけば良いのです。
リスクの洗い出しはどんな経営においても必須要件です。
逆にいうとリスクの洗い出しをできない人が経営で成功できるはずがなく、不動産で失敗している人は、間違いなくリスクの洗い出しができていません。
それではリスクについて1つ1つ勉強しながら潰していきましょう。
ここで上記9つのリスクとその回避方法について解説してみたところ、とんでもないボリュームの記事となってしまったため、ここではリスクシリーズの第3弾として【悪徳物件のリスク】について解説していきます。
なおその他のリスクについての解説は下記の別記事にてまとめていますので、あわせてどうぞ。
🔹あわせて読みたい
👉不動産投資 リスクの種類と回避の方法①【空室＆修繕リスク編】
👉不動産投資 リスクの種類と回避の方法②【家賃＆地価下落リスク編】
👉不動産投資 リスクの種類と回避の方法④【高金利＆金利上昇リスク】
不動産投資 悪徳物件のリスクと回避の方法
初心者の人に特に注意して欲しいのが、割高の悪徳物件を掴まされてしまうことです。いわゆるボッタクリ物件を買ってしまうパターンです。
これは初心者の人にとっては、決して対岸の火事ではありません。
自分は大丈夫と思っているかもしれませんが、曲がりなりにも相手は不動産のプロですので、巧妙なテクニックを駆使して不動産を勧めてくる悪徳業社もいます。
その巧妙な手口を見破ることは、知識に乏しい初心者には困難です。
悪い物件でも、巧妙なテクニックを駆使して良い物件に見せかけて営業してきますので、勉強不足のまま契約してしまい、後で後悔するパターンが後を絶ちません。
それではいくつかの悪徳物件の事例を交えながら解説していきましょう。
不動産投資の悪徳リスク シェアハウスの破綻事例
冒頭でも触れましたが2018年に大騒動となったシェアハウス事業の破綻事例は、まさに典型的な事例といえます。
この事例ではスマートデイズがオーナーに対し家賃保証、いわゆるサブリース契約を結んで販売していたのですが、実際には家賃収入よりもオーナーへの保証賃料の方が上回ってしまう赤字経営が慢性化していました。
そこで経営難に陥ったスマートデイズが運転資金を捻出するために超割高のシェアハウスに家賃保証を付けて販売する自転車操業を繰り返し、最後はスルガ銀行の融資がストップして破綻してしまったものです。
この事例では高属性の初心者が次々と狙われて契約してしまったのですが、経験と知識のある投資家であれば絶対に買わない物件なので、少しでも勉強していれば防ぐことのできた投資であることは間違いありません。
このシェアハウス事業が危険な理由
✅基本的にサブリース契約は危険
✅物件価格が超割高
✅家賃設定が超割高
✅融資が超高金利
悪徳不動産のリスク サブリース契約は危険
まず家賃保証についての基本原則ですが、サブリースというものはローン完済までの数十年に渡り家賃を保証してくれるものではありません。
一定期間ごとに必ず家賃の見直しが入り、徐々に減額されていきます。
そして相手の不動産会社がなぜ家賃保証を付けているのかをよく考えましょう。
それは当然、善意などではなく『儲かる』からです。
相手も企業ですので、しっかりと利益が残るからこそ、家賃保証を付けているのです。
例えば入居者から100万円の家賃を回収し、保証賃料として80万円をオーナーへ支払い20万円の利益を得るという構図となっています。
ここで不動産会社に利益を搾取されてしまっている以上、サブリースの契約形態で投資に臨む時点で成功することは困難です。
家賃保証は初心者でも安心して投資に踏み切れるように販売側が付けるものですが、実際にはこのような構図となっている以上、私であれば逆にサブリースという時点で絶対に契約しません。
したがって、ただでさえリスクの高いシェアハウス事業をサブリース契約で臨む時点で愚の骨頂で、まずこの時点で成功することは困難です。
悪徳不動産のリスク 物件価格が超割高
スマートデイズが経営難に陥っていたことから、物件価格自体がも異常なまでに高額（割高）なものばかりでした。
これについては立地や敷地面積、構造、建物面積といった最低限の情報さえあれば周辺相場の価格は簡単に調べることができるので、相場から大きく乖離していたことは確認できたことです。
いくら家賃保証が付いていたとはいえ、ここの確認を怠るということは経営的には言語道断、完全に素人です。
悪徳不動産のリスク 家賃設定が超割高
物件価格と同様に、家賃設定についても超割高の設定となっていました。
これは物件の表面利回りをつり上げ、投資家に対しいかにも利益が出るかのように見せかけるために、周辺相場よりもかなり高い家賃を設定していました。
これについても調べればすぐに分かることであり、いくら家賃保証が付いていたとはいえ、ここの確認を怠るということは経営的に言語道断、完全に素人です。
悪徳不動産のリスク 融資が超高金利
このシェアハウス事業の融資については、もはやスルガ銀行でしか融資が付かなかったことから、金利が3.5％以上と超高金利となっていました。
一般的な銀行のアパートローン金利も調べればすぐに分かることで、一般的な金利との乖離が大きいことは明らかであり、ここの確認を怠ったことも言語道断です。
またスルガ銀行でしか融資を受けられない物件という時点で、私なら絶対に購入しません。
そのような物件を買ってしまうと、もう融資してくれる銀行がないことから売却することも困難となり、経営難に陥ってしまった場合でも売ることさえもできずに塩漬けとなってしまいます。
🔹今回の記事に関連するおすすめ書籍
不動産投資の悪徳リスク 利回りを高く見せかける
続いて別の悪徳物件の販売事例に移ります。
やはりよく見られる手段が、表面利回りを高く見せかける手法で、初心者が非常に騙されやすいパターンなので、この程度の小手先のカラクリ程度は見破ることができるよう、しっかりと勉強する必要があります。
実際にある一部上場企業の某不動産会社の事例では、消費税を抜いた税別価格で利回りを計算して利回りを高く表示したり、なぜか外構工事費などを物件価格に含めずに別途料金のように記載して、利回りだけを吊り上げる悪質な販売手法が実際に行われています。
その他にも、利回りだけをつり上げるために物件価格を下げて諸経費を異常に高くしている事例も散見されました。
このような巧妙な手口を駆使すると、実力のない物件でも、表面利回りだけをつり上げることは簡単にできてしまいます。
この事例は一部上場の某不動産会社がすべて1社で行っている手口です。上場企業でもこのようなテクニックを連発してくるのですから、悪質極まりない会社も多いといえます。
相手は曲がりなりにもプロの不動産業者であり、このような手口を駆使して来られては、初心者には回避することが困難です。
したがって初心者の方はしっかりと勉強し、悪徳物件を掴まないよう準備する必要があります。
🔷あわせて読みたい
まとめ
以上により、今回は悪徳物件のリスクについて解説させて頂きました。
これらのリスクは不動産経営において全体の中のほんの一部のリスクであり、多くのリスクと向き合う必要のある不動産投資はまさに、リスクとの闘いともいえるでしょう。
不動産投資はあくまでも経営ですので、リスクは付きものです。事前にしっかりと準備と勉強をして、考えられるリスクを洗い出し、１つ１つ潰していきましょう。