土地の選定は不動産投資における最重要項目であり、どのような土地を選定するかによって全てが決まると言っても過言ではありません。
ここでは私が最も推奨したい旗竿地のメリットについて解説します。
不動産投資の土地選定 四角形の土地
皆さんはどんな土地がお好きでしょうか。
普通は自分が住むマイホームを買うとなると、誰しもが四角形の土地を好み、できれば角地が良い、といった具合ではないでしょうか。
四角形の土地であれば、建物も設計しやすく、土地に対し効率よく建物を配置することができます。
また道路にも広く接するので、日当たり、風通しも良くなるメリットがあります。
さらに角地であれば、少なくても二面は道路に接することになり、抜群の日当たりと開放感を得る事ができます。
四角形の土地のデメリットはただ1つ、皆が欲しがるので、どうしても価格が高くなる傾向にあります。
これは不動産投資以外の需要、主に戸建てマイホームの需要層も狙って来るため、取得に際し競争が激しく、価格が下がりにくい傾向があります。
不動産投資の土地選定 旗竿地
旗竿地とは、上図に示すように入口が細くなっていて奥に進むと広くなる、旗のような形状をしている土地の事を指します。
ここで、入口の間口が4m未満で、かつ敷地面積が150㎡程度以上あれば、投資用の土地としてチャンス大です。
以下に理由を記載します。
旗竿地 間口4m未満、かつ150㎡以上が狙い目
✅周囲の四面ともに建物に接するため日当たり、風通し、開放感が悪く、マイホーム需要層が買いに来ない。
✅都市部の場合、150㎡以上もあるとマイホーム層にとっては土地が大きすぎるため、買いに来ない。
✅間口が４ｍ未満であれば、土地を分割して販売することができないため、ハウスメーカーが買いに来ない。
なお土地面積が150㎡以上であっても、形状が四角形の場合であればハウスメーカーが土地を買い、土地を2分割にして再販売されるため、マイホーム層と競合となってしまいます。
旗竿地の場合、入口の間口が4m未満であれば、分割して販売することができません。
分割する場合には、それぞれの居住者に2m以上の間口が確保されない限り、建物を新築できないためです。
よって敷地面積が150㎡以上の旗竿地は、マイホーム需要層に不人気で価格が上昇しにくいため、広めの土地をかなり割安に取得できるメリットがあります。
旗竿地なら単身向けで、駅近が狙い目
なお旗竿地は『日当たり、風通し、開放感が悪いため、賃貸住宅にも適さない？』、と思われ、敬遠されがちです。
たしかに好まれはしないので、まずファミリー向けには敵しません。
単身向けアパートとすることが絶対条件となります。
そしてできれば駅に近い場所が好ましいため、立地にはこだわりましょう。
これは旗竿地というハンデがあっても、相手が単身層であれば昼間はほとんど外出しているため、駅近等の好立地であれば、間違いなく賃貸需要が見込めるためです。
私の購入した旗竿地
下図は私が購入した東京都足立区の旗竿地です。
間口3.6m、敷地面積183㎡です。
これではマイホーム層やハウスメーカーは買いに来ないため、土地をかなり割安に取得できたと思います。
土地を割安で取得することができれば、利回りも向上しますし、無理に部屋数を詰め込まずともゆったりとした部屋を計画することもできるため、競争力の向上にもつながります。
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